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Branko Papeš, director de Dogma Inmobiliaria, habla sobre las tendencias y por qué Croacia se aparta de Europa.
Parece que estudiar las tendencias de otros mercados inmobiliarios europeos no será de utilidad para quienes deseen vender o comprar propiedades en Croacia. El crecimiento anual de los precios en el sector inmobiliario en promedio fue de alrededor del 3.8% en la Unión Europea. De hecho, en algunos países como Finlandia y Francia los precios están cayendo, mientras que Croacia sigue siendo obstinada en el aumento de los precios.
Según los datos de la Oficina Estatal de Estadística, los precios de los inmuebles residenciales, medidos por el índice de precios, en el tercer trimestre de 2024 en comparación con el segundo trimestre del mismo año aumentaron en promedio un 2.4%. Mientras que en términos interanuales, entre el tercer trimestre de 2023 y 2024, los precios aumentaron un 12.3% en promedio.
Sobre las razones del aumento de los precios y las tendencias en el comercio de inmuebles, hablamos con Branko Papeš, director de Dogma Inmobiliaria, una de las agencias nacionales más antiguas en el comercio de bienes raíces, que recientemente se expandió a Eslovenia y Serbia.
‘Ser inquilino es una vergüenza’
Como sociedad, estamos muy emocionalmente ligados a nuestro hogar, y ser inquilino es casi una vergüenza. Además, en nuestra bella patria, casi todos tienen como objetivo vivir del alquiler.
¿Cómo se explica que Croacia esté a la cabeza en el aumento de los precios inmobiliarios?
El mercado inmobiliario en Croacia y la región se diferencia considerablemente del resto de Europa. Hay varias razones para esto, y las más evidentes son el alto porcentaje de propiedad, el tabú de alquilar y la presión de los compradores extranjeros. En nuestro entorno, tener una propiedad propia es uno de los objetivos más importantes de la vida. Como sociedad, estamos muy emocionalmente ligados a nuestro hogar, y ser inquilino es casi una vergüenza. Además, en nuestra bella patria casi todos aspiran a vivir del alquiler.
Por ello, no seguimos los índices europeos habituales. En el último año, las ventas han caído, pero los precios no han bajado. Esto no ocurre en ningún otro lugar. El mercado de vendedores y compradores no está equilibrado, especialmente en ubicaciones atractivas, porque media Europa se inclina por comprar propiedades en la costa del Adriático. En Croacia ya existen ubicaciones donde el 100% de las propiedades han sido compradas por no residentes.
¿Entonces no deberíamos compararnos con otros mercados europeos?
Sí, porque el antiguo sistema nos mimó. Debido al derecho de arrendamiento y la posibilidad de compra, era lo más normal que la gente viviera en sus propias propiedades, lo cual no ocurre en el resto de Europa. Tal vez nos acerquemos a ellos en este aspecto en unos diez años. Son procesos.
¿Qué podemos esperar en cuanto a las ubicaciones, algunas seguirán ganando popularidad?
En ciertos nichos de mercado, el aumento de precios ya ha sido mucho mayor, por ejemplo, en Gorski Kotar. Durante mucho tiempo escuché que esa área tenía un gran potencial, y el auge ocurrió después de la pandemia. El mercado de Gorski Kotar en los últimos cuatro o cinco años ha crecido de tres a cuatro veces. La razón es la mayor demanda de casas de fin de semana y el deseo de las personas de alejarse de la ciudad.
Invertir en Gorski Kotar es inteligente, porque a través del alquiler turístico, esa área funciona todo el año. La popularidad de los lugares más fríos también es evidente en Europa, el turismo de verano en Escandinavia está creciendo enormemente. Debido a las temperaturas cada vez más altas, la gente elige lugares como Gorski Kotar para refrescarse. La siguiente área que creo que se hará popular es Lika, y Osijek también está creciendo gracias al sector IT.
¿Qué podemos esperar en 2025?
En mi opinión, en 2025, el impuesto a la propiedad podría tener el mayor impacto en los precios de los inmuebles. Se calcula que existen alrededor de 600,000 viviendas que en este momento no se utilizan para vivir, y que podrían ser gravadas. Si solo el 10% de los propietarios de viviendas vacías decide vender o alquilar a largo plazo, eso representaría alrededor de 50,000 viviendas que llegarían al mercado.
Cuando eso ocurra, habrá una ligera alteración en el mercado, es decir, una corrección de los precios. Sin embargo, no ocurrirá en todos los casos, solo en el 80% del mercado en el que las propiedades se encuentran en “ubicaciones normales”, mientras que en las ubicaciones más atractivas, es decir, el 20% del mercado, no habrá correcciones. En el caso de la obra nueva, espero que los precios aumenten.
En la obra nueva, ya se han definido cuántos apartamentos estarán disponibles este año, según los permisos de construcción emitidos. Y según la reforma fiscal, se aprobó una ley que establece que no se cobrará el impuesto del 3% por la compra de una primera propiedad en el caso de propiedades antiguas, mientras que en las propiedades nuevas se devolverá la mitad del IVA. Esto significa automáticamente que la obra nueva se vuelve mucho más atractiva para la compra.
Lleva 25 años en este negocio, ¿ha cambiado el comportamiento de los clientes de alguna manera durante este tiempo?
Ha habido grandes cambios después de la pandemia de COVID-19. Antes del COVID, a los croatas lo más importante era qué coche conducían, y después de él, lo más importante es en qué propiedad viven. El coche sigue siendo un símbolo de estatus en Croacia, sin embargo, ahora la propiedad también es muy importante.
Debido al confinamiento que vivimos, muchas personas decidieron vivir en propiedades mejores y más bonitas. Además, la pandemia despertó en la gente la sensación de que no vivirán para siempre, por lo que el mercado de propiedades más caras y exclusivas casi explotó. Comencé a trabajar hace 25 años, y entonces era lo más normal que una persona joven de unos 25 a 30 años comprara un pequeño departamento en una ubicación semi atractiva, luego ahorrara durante diez años, comprara una propiedad un poco mejor y, finalmente, a los 45 a 50 años, cuando ya estuviera establecida profesionalmente, comprara la propiedad más cara en una buena ubicación. Hoy en día, nos llegan jóvenes que compran de inmediato propiedades de alta gama. Ya no es un proceso gradual, con la ayuda de los padres y otros, ahora se va directamente a las mejores propiedades.
