0 Komentari
Branko Papeš, direktor tvrtke Dogma Real Estate, govori o trendovima i zašto se Hrvatska udaljava od Europe.
Čini se da proučavanje trendova na drugim europskim tržištima nekretnina neće biti korisno onima koji žele kupiti ili prodati nekretnine u Hrvatskoj. Prosječni godišnji rast cijena u sektoru nekretnina u Europskoj uniji iznosio je oko 3,81%. Zapravo, cijene padaju u nekim zemljama poput Finske i Francuske, dok Hrvatska tvrdoglavo nastavlja održavati svoj uzlazni trend.
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene stambenih nekretnina, mjerene indeksom cijena, porasle su u prosjeku za 2,41% u trećem tromjesečju 2024. u usporedbi s drugim tromjesečjem iste godine. Na godišnjoj razini, između trećeg tromjesečja 2023. i 2024., cijene su porasle u prosjeku za 12,31%.
O razlozima rasta cijena i trendovima u prometu nekretninama razgovarali smo s Brankom Papešom, direktorom Dogma Real Estate, jedne od najstarijih nacionalnih agencija u prometu nekretninama, koja se nedavno proširila na Sloveniju i Srbiju.
‘'Biti podstanar je sramota'’
Kao društvo, vrlo smo emocionalno vezani za svoje domove, a biti podstanar gotovo je izvor srama. Štoviše, u našoj prekrasnoj zemlji gotovo svi žele živjeti od najamnine.
Kako se može objasniti da Hrvatska prednjači u rastu cijena nekretnina?
Tržište nekretnina u Hrvatskoj i okolnoj regiji znatno se razlikuje od ostatka Europe. Za to postoji nekoliko razloga, a najočitiji su visok postotak vlasništva nad nekretninama, tabu oko najma i pritisak stranih kupaca. U našem društvu, posjedovanje nekretnine jedan je od najvažnijih životnih ciljeva. Vrlo smo emocionalno vezani za svoje domove, a biti najmoprimac gotovo je izvor srama. Štoviše, u našoj prekrasnoj zemlji gotovo svi teže živjeti od najma.
Stoga ne pratimo uobičajene europske indekse. U posljednjih godinu dana prodaja je pala, ali cijene nisu. To se ne događa nigdje drugdje. Tržište za prodavače i kupce nije uravnoteženo, posebno na atraktivnim lokacijama, jer je polovica Europe sklona kupnji nekretnina na jadranskoj obali. U Hrvatskoj već postoje lokacije gdje su 100% nekretnina kupili nerezidenti.
Ne bismo li se onda trebali uspoređivati s drugim europskim tržištima?
Da, jer nam je stari sustav bio jako dobar. Zbog prava na najam i mogućnosti kupnje, bilo je sasvim normalno da ljudi žive u vlastitim domovima, što nije slučaj u ostatku Europe. Možda ćemo ih u tom pogledu sustići za desetak godina. Takve se stvari događaju.
Što možemo očekivati u pogledu lokacija? Hoće li neke nastaviti dobivati na popularnosti?
U određenim tržišnim nišama, porast cijena je već bio puno veći, na primjer, u Gorskom kotaru. Dugo sam čuo da ovo područje ima veliki potencijal, a procvat se dogodio nakon pandemije. Tržište Gorskog kotara poraslo je tri do četiri puta u posljednje četiri ili pet godina. Razlog je povećana potražnja za vikendicama i želja ljudi da pobjegnu iz grada.
Ulaganje u Gorski kotar je pametno jer, zahvaljujući iznajmljivanju kuća za odmor, područje napreduje tijekom cijele godine. Popularnost hladnijih destinacija vidljiva je i u Europi; ljetni turizam u Skandinaviji cvjeta. S porastom temperatura, ljudi biraju mjesta poput Gorskog kotara za rashlađivanje. Sljedeće područje za koje mislim da će postati popularno je Lika, a Osijek također raste zahvaljujući IT sektoru.
Što možemo očekivati u 2025. godini?
Po mom mišljenju, porez na imovinu mogao bi imati najveći utjecaj na cijene nekretnina u 2025. Procjenjuje se da trenutno postoji oko 600.000 nenaseljenih domova koji bi mogli biti oporezovani. Ako se samo 10% vlasnika praznih domova odluči za prodaju ili dugoročni najam, to bi na tržište dovelo oko 50.000 domova.
Kada se to dogodi, doći će do blagog pomaka na tržištu, što znači korekciju cijena. Međutim, to se neće dogoditi na svim područjima, već samo u segmentu tržišta 80% gdje se nekretnine nalaze na "normalnim lokacijama". U poželjnijim lokacijama, segmentu 20%, neće biti korekcija. Za novogradnje očekujem porast cijena.
U sektoru novogradnje, broj stanova koji će biti dostupni ove godine već je određen, na temelju izdanih građevinskih dozvola. A prema poreznoj reformi donesen je zakon kojim se propisuje da se porez 3% neće naplaćivati na kupnju prve nekretnine za starije zgrade, dok će se za nove nekretnine vraćati polovica PDV-a. To automatski čini novogradnju mnogo privlačnijom za kupce.
U ovom ste poslu već 25 godina, je li se ponašanje kupaca na bilo koji način promijenilo tijekom tog vremena?
Došlo je do velikih promjena od pandemije COVID-19. Prije COVID-a, Hrvatima je najvažnije bilo koji automobil voze, a nakon njega najvažnije je u kakvoj nekretnini žive. Automobil u Hrvatskoj ostaje statusni simbol, ali sada je vlasništvo nad nekretninom također vrlo važno.
Zbog karantene koju smo proživjeli, mnogi su se odlučili živjeti u boljim i ljepšim nekretninama. Nadalje, pandemija je u ljudima probudila osjećaj da neće živjeti vječno, pa je tržište skupljih i ekskluzivnijih nekretnina gotovo eksplodiralo. Počeo sam raditi prije 25 godina, a tada je bilo prilično uobičajeno da mlada osoba u srednjim dvadesetima kupi mali stan na umjereno poželjnoj lokaciji, zatim štedi deset godina, kupi malo bolju nekretninu i konačno, u četrdesetima ili pedesetima, nakon što se profesionalno etabliraju, kupe najskuplju nekretninu na vrhunskoj lokaciji. Ovih dana vidimo mlade ljude koji odmah kupuju luksuzne nekretnine. To više nije postupan proces, uz pomoć roditelja i drugih; sada idu ravno na najbolje nekretnine.
